ビルオーナーが店舗やオフィス賃料の値上げを求める方法

　「事務所としてビルの一室を貸しているが，周辺の貸室よりも賃料相場が安いため値上げをしたい」

　「飲食店にフロアの一区画を貸しているが，将来的には立退いてほしいと考えている。もっとも，現在の賃料は安いので立退きには苦労しそうである。」

　中野区で不動産無料法律相談対応の吉口総合法律事務所では，ビルオーナー様から上記のような賃料の値上げに関するご相談をいただきます。

　それでは，ビルオーナーが店舗やオフィス賃料の値上げを行うためにはどのようにしたらよいでしょうか。

　本コラムでは，店舗やオフィスとして利用するテナントに対しビルオーナーが賃料の値上げを求める方法について弁護士が解説を行います。

賃料増額のメリットとそのための方法

　店舗やオフィス等のテナントに対し賃料の増額を求める前提として，賃料増額のメリットをまず確認した上で，そのための具体的方法を検討することにします。

賃料増額のメリット

　まず，オフィスビルの賃料が増額することにより，収益不動産であれば利回りが上昇することになります。

　そして，利回りの上昇は売却価額にも良い影響が生じることになりますので，ビルオーナーからすると，保有及び売却の両面でメリットがあることになります。

　他方で，オフィスや店舗の賃料が安い状態が維持されると，テナントからすれば，引き続き建物を利用するメリットが大きくなります。そのため，オーナーがテナントに立退きを求めた場合でも，テナントは立退きに応じにくくなります。

　これに加えて，立退料の算定にもビルオーナー側にとって悪い影響が生じることがあるため，賃料が安い状態が維持された場合のビルオーナーのデメリットは大きいといえます。

　以上述べたとおり，賃料の増額がなされると，上記デメリットを解消することができるとともに上記メリットを享受できることになります。

賃料増額請求の内容

　もっとも，ビルオーナーがテナントに対し賃料の値上げを申し入れたとしても，テナントが賃料の値上げに応じなければ平行線のままになってしまいます。

　しかし，このような場合であっても，賃料増額請求を行うことによりテナントが応じなくても賃料の増額を行うことができます。

　賃料増額請求は，借地借家法32条第1項に規定されております。

　借地借家法32条第1項

　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

　上記規定は，経済事情の変動等の契約後に事情の変動が生じたときには，一方的な意思表示により賃料の増額請求を行うことができる旨定められています。

　例えば，合意当時から賃料額が据え置かれていたが，その後の物価等の経済指標の上昇等の事情の変動により賃料額が不相応な場合や，周辺物件の賃料が増加しているにもかかわらず当該テナントビルのみ賃料が増加していない場合等に，賃料の増額が認められることがあります。

　ただ，注意しないといけないことは，現在の賃料が不相応かどうかが問題になるとしても，不相応かどうかの対象となる賃料は，いわゆる「新規賃料」（新たに賃貸借契約を締結する際の賃料）と呼ばれるものではなく，「継続賃料」（既に賃貸借契約を締結している際の賃料）と呼ばれるものであるということです。

　賃料が不相当か否かの対象は新規賃料ではなく継続賃料になるため，例えば周辺の募集賃料（新規賃料）よりも当該ビルの現在の賃料が安いので増額を求めたいという主張だと主張は弱くなってしまいます。

　なお，上記借地借家法３２条１項但書をみるとわかるように，賃料増額請求は特約によりこれを排除することが可能です。

　したがって，賃料増額請求を行う前の段階では，賃貸借契約において上記特約が存在しないか確認する必要があります。

賃料増額請求とその後の流れ

　それでは，ビルオーナーがオフィスや店舗にかかる賃料増額請求を実際に行う場合において，具体的な手続はどのようなものになるのでしょうか。

賃料増額請求の意思表示とテナントとの交渉

　まずは，テナントに対し賃料増額請求の意思表示を配達証明付内容証明郵便で行うことになります。

　口頭で賃料増額請求を行うことも可能ですが，後々にテナントから賃料増額請求の意思表示が無かったと争われることを防ぐためにも，書面で意思表示を行うことをお勧めいたします。

　その上で，テナントとの間で賃料増額の交渉を行うことになります。

　テナントとの交渉を行うためには，賃料増額の根拠を示した上で交渉を行った方が良いでしょう。

　なお，前提として，ビルオーナーがテナントに対し賃料増額請求を行ったとしても，以下の規定のとおり，テナントは賃料額が確定するまでは現状の賃料を支払い続けることで足りるということを知っておく必要があります。

第３２条２項

　建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

　もっとも，賃料の増額が確定したときには，従前の賃料と確定賃料との差額とそれに対する年１割の利息を支払う必要が生じるので，場合によってはその点も交渉材料になります。