住宅ローンが払えなくなった場合に家を残す方法とその他の解決方法

 新型コロナウイルス等を原因として収入が減少し,住宅ローンが支払えなくなったという話を最近聞くようになりました。

 新型コロナウイルス等を原因としたものに限られず,もし住宅ローンの支払ができなくなった場合はどのように問題を解決すればよいのでしょうか。

 以下では,住宅ローンの支払ができなくなった場合において,家(自宅)を残す方法を含め,どのような解決方法をとるべきかについて解説を致します。

住宅ローンが支払えない状態が続くと今後どうなるのか。

 前提として,住宅ローンの滞納が続くと,金融機関から一括返済を求められるとともに,保証会社が存在する場合は保証会社が代位弁済を行います。

 通常は,住宅ローンを分割して支払いますが,住宅ローンの滞納が続いた場合,金融機関からの督促後期限の利益を喪失し,分割ではなく一括で支払うことになります。

 通常は一括で住宅ローンを支払うことはできないため,何もしなければ滞納が続くことになります。

 それでも滞納が続くと,自宅には抵当権が設定されているため,金融機関等による競売の申立てがなされることになります。

 競売の開始決定がなされた後,実際に競売がなされ自宅が競落された場合は,所有権者が競落人に移るため最終的には自宅を出ていく必要があります。

 上記が住宅ローンの滞納が続いた場合の流れですが,弁護士に相談をすることによって上記流れを変える方法もあります。

住宅ローン以外の借金がある場合は住宅資金特別条項を付した個人再生手続を利用する

 まず,住宅ローン以外の借金の支払のために住宅ローンが支払えない場合は,個人再生手続を利用することを検討しましょう。

 例えば,住宅ローン以外にもカードローン等の債務を有しており,以前は住宅ローンと併せて支払ができていたが,この度のコロナウイルスにより減収になって両債務の返済が困難になったような場合は,個人再生手続を利用するメリットがあると言えます。

 個人再生手続を利用する最大のメリットは,自宅を所有し続けることができるという点です。

個人再生とはどのような手続か

 個人再生手続とは,住宅ローン以外の債務を圧縮(原則20%に減少)した上で,その圧縮した債務を,原則として3年以内に支払を終える手続です。

 住宅ローン以外の債務への支払を理由に住宅ローンの支払ができなかった場合において,当該債務の支払を圧縮することによって,経済的再建を図ることができます。

個人再生手続を利用する上での注意点

 他方で,個人再生手続を利用する上での主たる注意点としては以下の点があげられます。

 第1は,個人再生手続を利用した場合も住宅ローンについては支払を続ける必要があるという点です。

 したがって,そもそも収入が大きく減少してしまい,住宅ローン自体の支払が困難な場合には,別の手続を利用する必要があるということです。

 第2は,代位弁済がされてから6カ月以内に申立てを行う必要があるという点です。

 代位弁済とは,住宅ローンを組んだ際に利用した保証会社が住宅ローンを代わりに支払うことです。

 保証会社が金融機関に対し代位弁済した後は,保証会社から請求がされることになりますが,個人再生の申立てはこの代位弁済が行われてから6か月以内に行う必要があります。

 したがって,代位弁済がなされる可能性がある場合は,早期に弁護士にご相談をされることをお勧めいたします。

任意売却を利用した上で現在の自宅に住み続ける方法を検討する

 個人再生手続は,住宅を所有したまま行う手続でしたが,住宅ローン自体の支払が困難な場合は利用が難しくなります。

 そのような場合は,任意売却手続を利用することも検討します。

任意売却の意義とそのメリット

 任意売却とは,金融機関の承諾を得て,自宅等の不動産を競売にかけられる前に第三者に売却し売却代金を住宅ローンの支払に充てる手続です。

 競売によって不動産が売却がされる場合,一般的には,通常の売却よりも売却額が安くなり,それによって債務の返済に充てられる金額も減ります。

 そのため,競売よりも高額で売却でき債務額も減らせるというのが任意売却の最大の利点です。

 また,競売手続が進んだ場合は,競売手続がなされたことが登記に記載され,執行官等による現地調査もあるため周囲に知られてしまう可能性もありますが,任意売却の場合は周囲に知られることなく手続をすすめることができるというメリットもあります。

 これに加えて,場合によっては,不動産を第三者に売却した上で賃貸借契約を締結する方法や,親族が購入して賃貸借契約を締結する方法等により現在の不動産に住み続けることができる場合もあります。

 この方法をとることができれば,自宅の所有権自体は失うものの居住自体は続けられることになります。

 更に,金融機関の承諾が必要になりますが,売却代金から引っ越し費用等が支払われる可能性もあります。

任意売却の注意点

 任意売却のメリットを説明しましたが,そもそも任意売却をしても返済が困難である場合は,無理に任意売却をしても根本的な解決になりません。

 むしろ,任意売却をしても借金の返済が困難であるにもかかわらず,取引価格よりも安い価格で売却手続をしてしまった場合,後に破産手続をすることになった場合に,破産管財人から否認権を行使されたり,免責不許可事由に該当する可能性もあります。

 したがって,安易に任意売却をすることはお勧めできません。

債務額及び資産額によっては自己破産を行うことを検討する

 住宅ローンを支払えない場合は,個人再生手続や任意売却等の手続を行うことを説明しましたが,以上の複数の手段を検討の上で,債務額が大きい一方で資産額がさほどない場合は,自己破産を行い免責(借金の支払義務を無くす)を行うのも手です。

 支払が困難であるにもかかわらず,無理な計画を立てることによって経済的な再建が遅れ,ご本人が辛い思いをするのは一番よくないことだと思います。

 したがって,今後収入を得られる見込みがない場合等の場合は,自己破産を行う事を検討します。

終わりに

 以上,住宅ローンが支払えない場合にどのような手続をとればよいかについて解説いたしました。

 解説のとおり,住宅ローンが支払えない場合において様々な手続が存在するところ,これらの手続のうちどの手続を利用すればよいかというのは個々人の具体的事情によって異なります。

 一番大事なことは,問題を放置しないということですので,住宅ローンが支払えない状況に陥った場合には,弁護士に相談をすることをお勧めいたします。

 東京都中野区所在の吉口総合法律事務所では,住宅ローンが支払えない場合における債務整理等についてご相談を承っております。

 債務整理等のご相談は初回30分無料ですので,住宅ローンが支払えないことでお悩みの方はお気軽にご相談ください。

 

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