【相続コラム】相続財産に借地権付建物が含まれる場合に知っておくべき基礎知識と注意点

 弊所では遺産相続に関するご相談及びご依頼をいただいておりますが,その中には,借地権付建物に関する遺産分割や遺留分に関するご相談があります。

 借地権付建物が遺産に含まれる場合は,通常の遺産分割とは異なった配慮をしなければならないため注意が必要です。

 本コラムでは,借地権付建物の相続において,知っておいた方が良い基礎知識や借地権付建物の遺産分割の注意点について解説を行います。

▼借地権付建物の売却に関してご不明点がある方は,こちらをご参照ください。

借地権付建物は相続の対象となる遺産になるか

 被相続人が借地権付建物を所有したまま相続が発生した場合,建物のみならず借地権も遺産になります。

 「建物については相続の対象になると思っていたが,借地権が対象になるとは思わなかった」とおっしゃる方もいますが,借地権と建物のそれぞれが相続の対象になります。

 むしろ,後述する通り,建物よりも借地権の方が価値が高いことが多いため,借地権が相続の対象になることは覚えておく必要があります。

 なお,借地権が複数名による共有状態(準共有といいます。)になっている場合もありますが,借地権が準共有の場合も,通常の場合と同様に相続の対象となる遺産になります。

借地権付建物を相続した場合地主に対して譲渡承諾料を支払う必要はあるか

 先に結論を言いますと,借地権付建物を相続したとしても,地主から譲渡の承諾を得る必要はないため,地主に対する譲渡承諾料の支払も当然不要です。

 後述するとおり借地権の譲渡をするためには地主の承諾が必要であり,借地権の譲渡をするときは通常地主に対して譲渡承諾料を支払います。

 しかし,相続の場合は,相続の結果借地権権が被相続人から相続人に移転しますが,それは相続人が被相続人の地位をそのまま相続したにすぎないため,譲渡があったわけではありません。

 したがって,地主の承諾は不要です。

 相続発生後,「地主から譲渡承諾料の請求を受けたがどうしたらよいか」というご相談をいただくこともありますが,譲渡承諾料を支払う必要はないので支払を拒否しても問題ありません。

 但し,遺贈があった場合は地主の承諾が必要になりますので注意が必要です。

 例えば,被相続人が遺言書を作成し,遺言書において「借地権付建物を~に遺贈する」と記載されていた場合は,受遺者は地主の承諾を得る必要があります。

 受遺者が地主に承諾を求めたにもかかわらず,地主が承諾をしない場合は,裁判所の手続を利用して借地権譲渡許可を受けることになります。

 この場合は遺贈後に譲渡承諾を得ることになりますが,東京高裁昭和55年2月13日決定は,遺贈後であっても建物の移転登記又は引渡しを受けていないことを理由に,借地権譲渡許可の申立ては適法としています。

借地権の評価額は時価で算定する

 借地権が相続の対象である遺産の場合,借地権を時価で評価します。

 不動産の評価額は固定資産評価額や路線価等様々な評価方法が存在しますが,遺産分割の際は時価で評価します。

 この時価の算定方法は様々なものがありますが,更地価格を算定した上で更地価格に借地権割合を乗じて算出することが一般的です。

 更地価格の評価は,公示地価や取引事例を比較した上で算出することが多いです。そして,借地権割合は路線価図に記載があるため,路線価図記載の借地権割合を乗じて算出します。

 具体的には,相続の対象となる借地権付建物の路線価図を確認し,金額とA~Gまでの記号を確認し,路線価図右上のA~Gまでの割合を更地価格に乗じます。

 例えば,更地価格が1000万円であり,相続の対象となる路線価図にDと記載がある場合は,借地権割合は60%ですので,借地権の評価額は600万円になります。

 但し,注意が必要なのは,あくまでそれは理屈上の評価額であり,実際にその金額で売却できるとは限らないということです。

 借地権付建物の場合は,売却をするためには地主の承諾が必要になります。そして,融資を受けるときにも地主の協力が必要になりますので,地主の協力が得られない場合は買い手が限られます。

 このような場合は,売却額をディスカウントせざるを得ないケースもでてきますので注意が必要です。

借地権付建物の分割方法

 借地権権付建物をはじめとする遺産の分割方法には,現物分割や代償分割等様々の種類があります。

 もっとも,借地権付建物の分割は,代償分割または換価分割を選択することが多いです。

 借地権付建物の代償分割とは,相続人の一人が借地権付建物を単独取得し,他方の相続人に対して代償金を支払う分割方法であり,換価分割とは,借地権付建物を売却(競売)し,売却代金を相続割合に応じて分割する分割方法です。

 代償分割の場合は地主の承諾は不要ですが,換価分割の場合は地主の承諾が必要になります。

 借地権付建物の場合は,通常の不動産よりも地代や更新料等のランニングコストが発生するため売却することが多いですが,地主が譲渡承諾をしないケースや譲渡承諾料の折り合いがつかないケースもでてきます。

 そのような場合の対処法はこちらのページで解説をしていますのでご確認ください。

 なお,遺産分割協議がまとまらない場合で換価分割となった場合は最終的には競売によって売却されることになります。

 この場合,相続人にはもはや関係ありませんが,競売で競落された場合であっても買受人は地主の承諾を得る必要があります。

借地権付建物の相続の際の注意点

 借地権付建物の相続の際の注意点としては,相続発生後,相続人全員が地代の支払義務を負うという事です。

 相続人は自らの相続割合に応じて遺産及び債務を相続しますが,地代の支払債務は不可分債務と呼ばれ,全員が全額を支払う義務を負います。

 そして,地代の不払いは賃貸借契約の解除事由になりますので,借地権付建物の遺産分割が未了だからといって滞納をしないようにする必要があります。

終わりに

 以上,相続財産に借地権付建物が含まれる場合に知っておくべき基礎知識と注意点について解説を致しました。

 借地権付建物の相続の場合,相続人だけではなく地主との関係も考えなければいけないため,通常の相続とは異なった考慮をする必要があります。

 そして,借地権付建物を仮に換価分割をする際には,売却に苦労することがあるため,借地権付建物の相続に伴う売却に慣れている弁護士に依頼することが良いと思います。

 東京都中野区所在の吉口総合法律事務所では,借地権付建物の相続を含む遺産相続分野を重点分野としており,また,遺産分割等のノウハウや経験がございます。

 借地権付建物の相続に関しご不明点がございましたら,東京都中野区所在の吉口総合法律事務所までご相談ください。

 

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