中野区で不動産無料相談対応の吉口総合法律事務所では，
「土地及び土地上の建物の共有持分を所有しているが，建物には別の者が住んでいて不動産を利用できない。」
「使っていない共有不動産を所有しているが，固定資産税の請求書が毎年届いており支払ばかりで困っている。」
等の共有不動産の処分等に関するご相談を受けることがあります。
共有持分は持分のみでは利用方法等に制限があるため，不動産全体を売却をした方が経済的なメリットが得られることがあります。
しかしながら，他の共有者の任意の協力が得られないことから，現状維持の状態になってしまっていることもよくあるところです。
中野区で不動産無料相談対応の吉口総合法律事務所作成の本コラムでは，不動産の共有持分を有していることによって何ができるか，また，共有不動産の売却を希望しているが他の共有者から協力が得られない場合はどのようにしたらよいかについて解説を行います。
不動産共有持分だけでできることとできないことは何か
まず，共有持分を有していることによって，共有持分を有している者（以下「共有持分権者」といいます。）はどのようなことができるのでしょうか。
この点については，共有持分権者は，共有不動産の保存行為や持分に応じた収益の取得をすることができます。
例えば，共有している不動産に不法占有者がいる場合は，共有持分権者は他の共有持分権者の同意なく不動産の明渡しをすることができます。
また，他の共有持分権者が無断で建物に居住している場合は，当該共有持分権者に対し賃料相当損害金の請求をすることができます。
他方で，他の共有持分権者の同意が無ければ不動産全体の売却や賃貸借契約の締結をすることはできません。
したがって，共有している不動産を売却したい場合や賃貸をしたい場合においては，他の共有持分権者から同意を得る必要があります。
不動産の共有持分だけを売却することのメリット・デメリット
それでは，他の共有持分権者からの不動産売却の同意が得られない場合は，共有持分のみを売却することはできないのでしょうか。
この点，共有持分権者は，自己の共有持分のみであれば，共有持分を売却することは可能です。
共有持分のみを購入する不動産業者もいるため，場所にもよりますが，全く値段がつかないという事は無いでしょう。
この共有持分のみの売却によって，共有不動産に関する問題から離脱することが可能というメリットはあります。
もっとも，共有持分を取得したとしても，新たに共有持分を取得した者は，従前と同様に自由に不動産を利用することができません。
新たな共有持分権者は，やはり他の共有持分権者の同意が無ければ売却をすることもできません。
このような事情から，共有持分権者が不動産業者に対し共有持分を売却しようとしても，安く買いたたかれてしまいます。
したがって，共有持分だけの売却をすることにより，時価よりも相当安い金額で売却せざるを得なくなるという点が，共有持分のみを売却するデメリットであるといえるでしょう。
共有物分割請求を行うことによって共有不動産の問題解決が可能になる。
前述のとおり，共有持分のみを売却すると安くなってしまう一方で，不動産全体を売却する場合は他の共有持分権者の同意が必要になります。
それでは，他の共有持分権者が共有不動産の売却に同意しない場合はどうしようもないのでしょうか。
そのようなことはなく，共有持分権者は，共有物分割請求を行うことによって問題を解決することが可能です。
共有物分割請求とは，現在の共有状態を解消するために，共有物を
①現物分割
②全面的価格賠償
③換価分割
といういずれかの方法で共有関係を解消する手続になります。
現物分割について
①の現物分割は，持分に応じて実際に不動産を現物で分ける方法になります。
例えば，１つの土地を分筆して持分に応じて二つの不動産に変える手続です。
これによって，共有不動産が二つの単独所有不動産に変わることになり，共有関係が解消することになります。
もっとも，土地上に建物があるような場合は，建物を分けることはできませんので現物分割は難しくなりますし，分割するためには土地もある程度の広さが必要になります。
また，土地を分けるとしても，分け方によって不動産の評価額は大きく変わることもあるため，実際には現物分割が難しいこともあります。
全面的価額賠償について
全面的価額賠償とは，共有持分権者が他の共有持分権者の持分を強制的に買い取るという手続になります。
例えば，３０００万円の土地について共有持分権者がそれぞれ２分の１の持分を有する場合において，１５００万円を他の共有持分権者に支払うことによって他方の共有持分を買い取ることになります。
他方の共有持分権者からの持分を取得することによって，共有関係が解消することになります。
この分割方法が認められるためには，資力があることと持分を取得することが相当であることが必要になります。
この全面的価額賠償でしばしば紛争になる点としては，代償金を支払う前提としての不動産の評価額をいくらにするかという点です。
例えば，不動産に抵当権が設定されている等の時は不動産の評価額がいくらであるか問題になります。
他にも問題が生じる事例が多数ありますが，この点についてはご相談ください。
換価分割について
換価分割とは，不動産を競売した上で売却代金を持分に応じて分配するという手続になります。
単独不動産として売却した上で代金をわけることになるため，共有状態は解消されることになります。
競売をすることによって持分単独で売却するよりは高く売却ができますが，競売に対する入札額によっては代金が安くなってしまう可能性もあります。
したがって，競売を行うことによるメリットデメリットを考慮しつつ，例えば，途中で他の共有持分権者と和解を行って任意で第三者に売却することもあります。
終わりに
以上，共有不動産の売却に協力をしてくれない場合に取るべき方法について解説を行いました。
共有状態のままの不動産は，固定資産税が毎年発生する一方で，不動産を利用・売却することもできないことから，負の財産になってしまいます。
このような状態を解消するためにも共有物分割請求を行うことを検討しても良いと思います。
東京都中野区所在の吉口総合法律事務所では，共有物分割請求を含む不動産問題を重点分野として扱っており，解決事例等も豊富にございます。
共有物分割請求を含む不動産問題にお悩みの方は，中野区で不動産無料相談対応の吉口総合法律事務所までお問い合わせください。
