ローン特約に基づく不動産売買契約解除後に手付金を返してもらう方法

 「不動産売買契約にローン特約を設けたが,融資が受けられなくなったため,やむなく契約解除して手付金を返してもらおうとした。しかし,売主側は手付金の返還に応じない」

 このような不動産売買トラブルのご相談をいただくこともあります。

 上記ご相談において買主が手付金を返してもらうためには,ローン特約に基づく不動産売買契約の解除が認められることが必要になります。

 それでは,このようなローン特約が存在する不動産売買契約において,ローン特約に基づく不動産売買契約の解除が認められ,買主が手付金を返してもらうためにはどうしたらよいのでしょうか。

 本ページでは,ローン特約に基づく売買契約の解除トラブルを解決して買主が手付金を返してもらうための方法について解説をしていきます。

ローン特約の意義と類型

 まず,ローン特約とは,不動産売買契約において買主が金融機関から融資を受けられなかった際に無条件で売買契約の効力を失わせる特約をいいます。

 ローン特約には,①解除条件型,②解除権留保型のそれぞれ異なる類型があり,それぞれ不動産売買契約の解除が認められための要件が異なります。

 ①解除条件型とは,買主が融資を受けられなかった際において,(解除の意思表示をすることなく)当然に不動産売買契約の効力が消滅するという類型になります。

 他方で,②解除権留保型の場合は,①の解除条件型のように当然に不動産売買契約が効力を失うわけではなく,買主から売主に対する解除の意思表示がなされてはじめて解除が認められる類型です。

 いずれの類型であったとしても,ローン特約で定められたように,買主が金融機関に対して融資の申し込みをしたにもかかわらず融資が受けられなかったことが必要になります。

ローン特約に基づく解除が争われた場合,どのような紛争類型になるのか

 ローン特約に基づく解除が争われた場合,買主側は売主に対する手付金の返還請求を行い,売主側は買主に対する違約金の請求を行うという紛争類型になることも多いです。

 また,仲介業者が買主に対して仲介報酬の請求を行う類型もあります。

 買主が売主に手付金の返還請求をする場合は,売買契約書に「ローン特約に基づいて解除されたときは手付金を返却する」旨の規定が設けられていますので,買主側は,

 ローン特約が適用されることを前提に売主に対して既に交付した手付金の交付を求める

ことになります。

 他方で,売主側は,ローン特約の適用を争った上で

 ②売買契約で定めた支払期限までに支払いがなされないことを理由に売買契約を解除した上で,

 ③売買契約で定められた違約金の定めに応じて買主に違約金の請求を求める

ことになります。

 このように,ローン特約に基づく不動産売買契約の解除が争われた場合は,売主と買主が双方請求しあうということもよく起こります。

ローン特約に関するトラブルに関する事例と手付金の返還を求める方法

 ローン特約に基づく解除に関するトラブルとしては,様々なものがありますが,ローン特約の文言が曖昧であったケースや,買主が融資を受けるための手続を行ったかが争われるケースがあげられます。
 
 例えば,
 
  •  買主がローン特約に基づく解除の意思表示をしなかったところ,契約書の文言が解除条件型なのか解除権留保型なのか曖昧であるため,売主から解除を争われたケース
  •  そもそもローン特約が設定されたかが契約上明らかではないケース
  •  仲介業者から融資が難しい旨伝えられたため,買主が金融機関に対して融資の申込をしなかった場合にローン特約に基づく解除の効力が争われたケース
  •  買主側の方で融資を受けるための真摯な努力をしなかった場合においてローン特約に基づく解除が争われたケース
  •  解除権留保型において,仲介業者を通じて解除の意思表示を行ったが,売主側から解除の意思表示が届いていないと争われるケース

等があげられます。

 ローン特約の契約内容が曖昧であったときは,契約前または場合によっては契約後の事情から,当事者の合理的意思を推定してどのような契約内容であったかを確定した上で解除が認められるか検討することになります。

 いずれの事例であったとしても,買主がローン特約に基づき契約を解消した上で手付金を受け取るためには,ローン特約が適用されることを主張・立証した上で売主と示談交渉を行い,これに応じない場合は手付金返還請求訴訟を提起する必要があります。
 
 ローン特約に基づく解除が認められるかどうかは,売買契約で定めたローン特約に基づく解除の要件を充たしていることが必要ですので,手付金の返還を求める買主側としては,ローン特約の要件(融資の申し込みをしたか,解除の意思表示をしたか・・・etc.)を充たした行動をとっているか確認しましょう。
 

終わりに

 以上,ローン特約に基づく不動産売買契約解除後に手付金を返してもらう方法について解説を行いました。

 結局のところ,売主側がローン特約に基づく解除を認めず手付金を返さない場合は最終的に訴訟を提起する必要があります。

 もっとも,ローン特約に基づく解除が認められない場合は,売主側から逆に違約金の請求を受ける可能性もありますので,ローン特約に基づく解除が認められるか否かを十分に検討する必要があります。

 東京都中野区所在の吉口総合法律事務所では,ローン特約に基づく解除に関するトラブルを含む不動産問題を重点的に取り扱っております。

 不動産問題に関するご相談は東京都中野区所在の吉口総合法律事務所までご相談ください。

 

無料相談ご予約・お問い合わせ

 

ページの上部へ戻る

トップへ戻る

電話番号リンク 問い合わせバナー