仲介業者は売買契約解除・解約時に仲介手数料の請求ができるか

　中野区所在の吉口総合法律事務所では，不動産に関連するご相談として，仲介（不動産）業者様から，売買契約成立後に契約解除されたときに仲介報酬を請求できるかというご相談をいただくことがあります。

　また，これとは異なり，個人の方から，仲介契約締結後，売買契約成立に至らなかった場合に，仲介報酬は支払わないといけないかというご相談をいただくこともあります。

　本ページでは，仲介業者（不動産業者）は売買契約が解除された時に仲介手数料の請求ができるか否かについて，問題となるケースを紹介しつつ解説を行います。

売買契約が成約していない場合に仲介報酬を請求することができるか

　まず，売買契約の解除ではなく，売買契約が成約していない場合は仲介報酬を請求できるでしょうか。

　例えば，仲介業者（不動産業者）が物件や顧客を紹介したが，結局のところ売買契約の成立に至っていない場合です。

　この場合ですが，仲介報酬は，あくまで売買契約が成立した場合に発生するものであることから，仲介業者は仲介報酬を請求することはできないことになります。

　したがって，仲介業者が買主や売主の紹介をする等の努力をしたとしても，売買契約が成立していない以上は，委託者は仲介業者からの報酬請求を拒絶することができます。

　売買契約の成立時において，買主が売主に対して手付金を交付することがあります。

　この場合，売主は買主に対し手付金の倍額を現実に提供する，または買主は交付した手付金を放棄することによって，売買契約を解除（以下では「手付解除」といいます。）することができます。

　それでは，売主または買主が手付解除した場合に，仲介業者は仲介報酬の請求をすることはできるのでしょうか。

　この点については，仲介報酬は売買契約が成立したときに発生する権利であるところ，手付解除は売買契約成立後に発生した事情になります。

　したがって，仲介報酬の請求はできるというのが有力な考えです。

　但し，媒介契約書の条項に，報酬の発生時期等，特別の規定がある場合はその条項に従うことになります。

　また，仲介報酬の全額について請求ができるかについては，仲介契約の条項を解釈した上で全額ではなく一部のみを認めた裁判例もあります。

　したがって，報酬請求ができるか否かを検討するに当たっては，まずは媒介契約書の文言等を確認することが重要です。

　売買契約が成立した後に，買主または売主に代金不払や所有権の移転等の不履行があった場合には，他方当事者は債務不履行に基づき解除できます。

　それでは，債務不履行により売買契約が解除された場合には，仲介業者は仲介報酬を請求することができるのでしょうか。

　この点についても，手付解除と同じく，債務不履行解除は売買契約成立後の事情になります。

　また，仲介業者は売買契約の当事者が契約に従った履行をすることを担保する義務までは負わないため，解除されるかは仲介業者の管理外の事項になります。

　したがって，債務不履行解除がされた場合であっても，仲介業者は報酬請求ができることがスタートになります。

　もっとも，手付解除の場合と同様に，仲介契約の条項の定め方を踏まえて仲介手数料の全額の請求をすることはできない旨判断した裁判例もあります。

　したがって，売買契約の当事者の一方が債務不履行解除をした場合についても，仲介契約の文言等を検討する必要があります。

　ローン特約とは，買主が不動産を購入するに当たって融資を受けることができなかったときには，売買契約を白紙解約できる旨定めた条項になります。

　このローン特約による解除がなされた場合は，仲介報酬の請求をすることはできるのでしょうか。

　この点については，債務不履行解除の場合と異なり，仲介報酬の請求はできないと考えられています。

　標準媒介契約約款においても，ローン特約による解除の場合は，媒介報酬を返還する旨規定しております。

　売買の当事者が合意解約をした場合，そのような合意解約は通常仲介業者側の事情でこれがなされません。

　したがって，特別の事情が無い限りは，売買契約が合意解約をされた場合であっても仲介手数料の請求はできることになります。

　以上，仲介（不動産）業者は売買契約が解除された時等に仲介手数料の請求ができるかについて解説を行いました。

　売買契約締結後，特段の問題無く売買契約が履行されれば問題無いですが，解除等の問題が生じた際には売買契約のみならず，仲介報酬についても紛争が生じることが良くあります。

　このような場合には，仲介業者側の立場からすれば，報酬を受領できるかの見通しを持ったうえで，実際にどのような方法で回収するかも含めて交渉を行っていく必要があります。

　東京都中野区所在の吉口総合法律事務所では，仲介報酬請求を含む不動産問題を重点分野として扱っております。

　仲介業者からの仲介報酬請求を含む不動産問題についてお困りの方は東京都中野区所在の吉口総合法律事務所までお問い合わせください。